Il mercato immobiliare sembra essersi stabilizzato nella seconda metà dello scorso anno. Questa è la conclusione raggiunta dalla scala ERA immobiliare. Tuttavia, i venditori con la migliore classificazione energetica A vengono pagati molto di più rispetto ai venditori di una casa simile con la designazione D.
Crescita zero dei prezzi delle case
A prima vista, sembra che il 2022 sia stato un anno come l’anno precedente per il mercato immobiliare. Sembra che l’aumento dei prezzi delle case e degli appartamenti che abbiamo visto per diversi anni sia continuato. Le case erano in media il 6,1% più costose l’anno scorso rispetto al 2021 e gli appartamenti sono il 4,8% più costosi. Ciò è dimostrato dalla misura annuale ERA per il settore immobiliare. In questa metrica, l’economista Sven Damen (UAntwerp) confronta più di 60.000 transazioni effettuate dal più grande gruppo di intermediazione nelle Fiandre negli ultimi 18 anni.
Anche se il prezzo medio su tutto l’anno nasconde spostamenti importanti. La crescita di appartamenti e case si è arrestata nella seconda metà dell’anno. Ad esempio, il prezzo medio delle case è aumentato dello 0,5% dal secondo al quarto trimestre. Questo è il motivo per cui Johan Kriegsmann, CEO di ERA, ha parlato di “crescita zero” dei prezzi delle case. “Non c’è dubbio che il mercato immobiliare stia rallentando”.
“Non è sorprendente”, dice Damen. Durante quel periodo, anche i tassi di interesse sono aumentati notevolmente (Il tasso di interesse decennale a lungo termine è ora di circa il 3 percento, a giugno era dell’1,6 percento e nel gennaio 2022 è dello 0,2 percento, PG). Sappiamo dalla ricerca che esiste una forte relazione tra i tassi di interesse dei mutui e i prezzi degli immobili”. fare previsioni per il prossimo anno: molto dipenderà da come si evolveranno i tassi di interesse (a lungo termine).
È sorprendente, tra l’altro: dall’inizio delle misurazioni con i dati dell’ERA, la differenza tra l’aumento dei prezzi delle case e l’inflazione non è mai stata così grande. L’anno scorso, l’inflazione è stata in media del 9,6%. Questo è ben al di sopra degli aumenti medi dei prezzi delle case (6,1%) e degli appartamenti (4,8%).
Un altro segnale che il mercato immobiliare si è leggermente raffreddato nella seconda metà dell’anno: in media, le case sono state in vendita più a lungo rispetto al 2021. All’inizio del 2022, erano 81 giorni. Alla fine dell’anno, le case erano sul mercato da 91 giorni. “Questo non è certamente un segnale che il mercato sia in crisi, ma è chiaro che le case difficili da vendere restano più a lungo”, afferma Krijgsman.
Il valore EPC è importante quanto gli anni precedenti
Da quando la guerra in Ucraina ha fatto salire i prezzi dell’energia, siamo tutti più consapevoli del costo di una casa calda. Niente è così importante per questo come l’etichetta energetica in casa.
Non sorprende che ciò si traduca anche in un prezzo più elevato per case meglio isolate. L’anno scorso, una casa con un’etichetta EPC A costava in media il 17,9% in più rispetto a una casa comparabile con un’etichetta D.
Le case con una classificazione E (-4,9%) e una designazione F (-8,6%) avevano, in media, un valore inferiore rispetto a una designazione D. Anche questo ha senso. Dal 1° gennaio 2023 l’obbligo di rinnovo si applica a chi acquista una casa o un appartamento con queste etichette energetiche. L’acquirente di un tale edificio deve portarlo almeno al marchio EPC D entro cinque anni, altrimenti rischia una multa.
Ma contrariamente a quanto talvolta si dice, il mercato immobiliare non è stato sconvolto dall’impennata dei prezzi dell’energia. Damen ha fatto il seguente confronto: se il punteggio EPC di una casa migliora di 100 punti, che effetto ha sul prezzo? Una casa del genere è diventata più costosa del 2,9%. “Questo è lo stesso effetto dal 2016”, dice Damen. “In un certo senso ha senso. Un acquirente non vorrà mai pagare di più per una casa a basso consumo energetico rispetto al costo di una casa meno efficiente dal punto di vista energetico più il costo dell’isolamento”.
Vogliamo più spazio
Leuven rimane la più costosa delle città centrali fiamminghe. Anversa è la seconda città più costosa per comprare una casa. Gand e Ostenda sono rispettivamente terza e quarta nelle Fiandre. Queste due, tra l’altro, sono le uniche di tutte le città centrali fiamminghe in cui il prezzo di una casa o di un appartamento è aumentato più velocemente di Leuven.
I prezzi delle case – gli appartamenti non sono inclusi in questo esercizio – sono aumentati più rapidamente al di fuori delle città centrali. Questo è sorprendente perché è stato rispecchiato per anni. Sembra che la svolta sarà nel 2021, subito dopo le prime ondate di Corona. La premessa è che le successive chiusure inducono i venditori a guardare con affetto gli spazi aperti e verdi.
“Questo è un risultato abbastanza forte, perché di solito è la direzione opposta per la corona”, dice Damen. Lo vediamo anche riflesso all’estero. Ora che le persone possono lavorare da casa fino a tre giorni alla settimana, anche il pendolarismo costa meno. Quindi sono disposti a pagare di più per una casa “all’estero”. Esiste una chiara relazione tra il costo del pendolarismo e il prezzo che le persone sono disposte a pagare per una casa. Questo è stato dimostrato molte volte nella ricerca scientifica”.
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